Der Kauf einer Immobilie im Jahr 2024 beschränkt sich nicht darauf, eine Anzeige zu finden und einen Kaufvertrag zu unterschreiben. Der Anstieg der Zinsen, der 2022-2023 begann, hat die Karten neu gemischt, und die leichte Entspannung, die seit einigen Monaten zu beobachten ist, kommt nur den Käufern zugute, die gut vorbereitet sind. Ihr Immobilienprojekt basiert auf drei konkreten Säulen: einer gesicherten Finanzierung vor den Besichtigungen, einer genauen Analyse des DPE zur Verhandlung und einer klaren Abwägung zwischen Lage und Renovierungsbedarf.
Vorab genehmigte Finanzierung: der wahre Vorteil auf dem Immobilienmarkt
Haben Sie schon bemerkt, dass einige Käufer eine Immobilie bereits beim ersten Angebot erhalten, während andere immer wieder abgelehnt werden? Der Unterschied liegt selten im Budget. Er liegt im Dossier.
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Die Netzwerke von Notaren und Immobilienmaklern berichten seit 2023 von einem deutlichen Anstieg der Kaufverträge, die nach einer Kreditabsage platzen. Die Verkäufer wissen das. Eine vorläufige Bankzusage verwandelt Ihr Angebot in ein vorrangiges Angebot. Lassen Sie noch bevor Sie die Anzeigen durchsehen, Ihre Kreditfähigkeit von Ihrer Bank oder einem Makler mit einer dokumentierten Simulation (Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital, gewünschte Laufzeit) überprüfen.
Um die verfügbaren Angebote zu vergleichen und Ihre Suche gemäß Ihrem tatsächlichen Budget zu verfeinern, können Sie die Website Partimmobilier besuchen und die Immobilien mit Ihren Finanzierungskriterien abgleichen.
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Der Trend zur Stabilisierung der Kreditkosten, der von Beobachtungsstellen wie Pretto oder CAFPI festgestellt wurde, gibt den Käufern wieder mehr Verhandlungsmacht. Ein solides Dossier ermöglicht es, auf zwei Hebel zu setzen:
- Den nominalen Zinssatz zu verhandeln, indem man die Banken miteinander vergleicht, selbst bei einer Differenz von wenigen Zehntelpunkten, die sich auf die Gesamtlaufzeit des Kredits auswirkt.
- Vorteilhafte Nebenbedingungen zu verlangen: Flexibilität bei den Raten, Teilstundung, Befreiung von Vorfälligkeitsentschädigungen.
- Die Zeitspanne zwischen Kaufvertrag und notarieller Beurkundung zu verkürzen, was den Verkäufer beruhigt und eine leichte Preisreduktion rechtfertigen kann.
DPE und thermische Durchlässe: die Strategie Kauf + energetische Sanierung
Eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse F oder G schreckt die Mehrheit der Käufer ab. Genau das macht sie zu einer Gelegenheit, vorausgesetzt, man kann rechnen.
Die Entwicklungen von MaPrimeRénov’ und dem Eco-PTZ-Kredit lenken die Immobilienprojekte nun in eine kombinierte Logik: den Kauf einer schlecht bewerteten, aber gut gelegenen Immobilie und anschließend die Finanzierung ihrer Renovierung mit öffentlichen Fördermitteln. Der Kaufpreis liegt oft unter dem eines bereits renovierten vergleichbaren Objekts im gleichen Viertel.
Die Fördermittel decken einen erheblichen Teil der Arbeiten zur Dämmung, Heizung oder Belüftung ab. Und der Wert der Immobilie nach den Arbeiten übersteigt häufig die Gesamtkosten des Projekts.
Warum funktioniert diese Strategie 2024 besser? Weil die Einschränkungen für die Vermietung von thermischen Durchlässe einige Vermieter dazu drängen, zu verkaufen, manchmal in Eile. Der regulatorische Druck schafft einen Bestand an zu renovierenden Immobilien, der vor einigen Jahren nicht existierte.
Die Machbarkeit vor der Unterzeichnung überprüfen
Ein ungünstiger DPE garantiert nicht, dass die Renovierung rentabel sein wird. Bevor Sie sich engagieren, lassen Sie ein energetisches Audit von einem zertifizierten Fachmann durchführen. Dieses Audit beziffert die Arbeiten postweise und schätzt die nach der Renovierung erreichbare Einstufung.
Überprüfen Sie auch die Eigentümergemeinschaft. In einem alten Gebäude hängt die Außendämmung oder der Austausch der Heizungsanlage von der Abstimmung in der Eigentümerversammlung ab. Ein individuelles Renovierungsprojekt kann an den Regeln der Eigentümergemeinschaft scheitern.
Preisverhandlung bei Immobilien: was Verkäufer wirklich akzeptieren
Die Verhandlung beschränkt sich nicht darauf, einen niedrigeren Betrag als den angegebenen Preis anzubieten. Sie beruht auf dokumentierten Argumenten, die der Verkäufer verstehen und akzeptieren kann.
Der erste Hebel ist der Vergleich. Konsultieren Sie die letzten Verkäufe im gleichen Sektor über die notariellen Datenbanken (DVF, Patrim). Wenn eine vergleichbare Immobilie kürzlich günstiger verkauft wurde, haben Sie ein faktisches Argument. Der zweite Hebel ist das technische Gutachten. Ein mäßiger DPE, ein Dach, das erneuert werden muss, oder eine veraltete Elektroinstallation rechtfertigen einen Abschlag proportional zu den geschätzten Kosten der Arbeiten.
Der dritte Hebel ist weniger bekannt: die Dauer der Verkaufsanzeige. Eine Immobilie, die seit mehreren Monaten online ist, signalisiert einen zu hohen Startpreis oder einen vom Markt wahrgenommenen Mangel. Der Verkäufer weiß das, und sein Verhandlungsspielraum wächst mit der Zeit.
Die Strategie an den lokalen Markt anpassen
In einer großen Metropole, in der die Nachfrage stark bleibt, zu verhandeln, hat nichts mit einer Verhandlung in einer Mittelstadt zu tun, in der das Angebot an Immobilien zunimmt. In angespannten Gebieten hat ein Angebot zum Preis, das von einer vorab genehmigten Finanzierung begleitet wird, oft die Oberhand über ein niedriges Angebot. In entspannteren Märkten hat ein Angebot, das einige Punkte unter dem angegebenen Preis liegt und durch Vergleiche gestützt wird, gute Chancen, erfolgreich zu sein.
Vermietungsinvestitionen 2024: abwägen zwischen Rendite und regulatorischen Anforderungen
Die Vermietungsinvestition bleibt ein Pfeiler der Vermögensstrategie, aber der regulatorische Rahmen hat sich verschärft. Die touristischen Gemeinden verschärfen die Einschränkungen für die saisonale Vermietung. In angespannten Mietmärkten häufen sich die Regeln zur Mietpreisregulierung.
Bevor Sie eine attraktive Bruttorendite anstreben, stellen Sie sich eine konkrete Frage: Wird die Immobilie in fünf Jahren unter den aktuellen Bedingungen noch vermietbar sein? Ein Studio mit der Klasse G in einem Gebiet mit Mietpreisregulierung und schrittweisen Vermietungsverboten für thermische Durchlässe kann zu einem finanziellen Loch werden, wenn die Arbeiten nicht antizipiert werden.
- Überprüfen Sie, ob die Gemeinde eine Mietpreisregulierung anwendet und auf welchem Niveau sich die erhöhte Referenzmiete für die angestrebte Immobilienart befindet.
- Konsultieren Sie den lokalen Bebauungsplan, um mögliche Einschränkungen für die touristische möblierte Vermietung vorherzusehen.
- Integrieren Sie die Kosten für die energetischen Standards in Ihre Berechnung der Nettorendite, nicht nur den Kaufpreis und die laufenden Kosten.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt methodische Vorbereitung. Eine Finanzierung, die vor den Besichtigungen abgeschlossen wird, eine sorgfältige Analyse des DPE, um einen Mangel in ein Verhandlungsinstrument zu verwandeln, und eine lokale regulatorische Analyse zur Sicherung einer Vermietungsinvestition: Diese drei Achsen garantieren nicht den Kaufrausch, aber sie vermeiden Fehler, die mehrere Jahre Rückzahlung kosten.